【基本案情】
当事人张某于2016年1月签订了一份房屋买卖合同，张某为卖方。合同约定了双方当事人应于2016年3月10日前办理房屋过户登记手续。且合同约定房屋款项分三次交付，前两笔房屋款项约定了明确的交付时间，且买方履行了金钱给付义务，但第三笔款项为担保贷款方式付款，约定买方应于贷得银行贷款120万后及时履行给付义务。直至2016年3月25日，买方并未交付第三笔余款，当事人张某也并未为其办理房屋过户登记。买方于2016年3月24日发出催告，要求卖方履行合同义务于2016年3月26日为其办理过户登记，否则将诉其违约。
【争议焦点】
双方当事人哪一方构成违约？
【案件评析】
1.同时履行抗辩权及先履行抗辩权。《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，根据上述条文规定，若当事人约定了明确的履行顺序，则会因此而享有顺序履行抗辩权。在当事人张某签订的房屋买卖合同中只约定了前两笔房屋款项的交付时间，且前两笔款项交付时间均早于约定的办理房屋过户登记时间。若对方当事人并未及时履行前两笔的金钱给付义务，那么张某即可享有先履行抗辩权而不用办理过户登记。相应的，若双方当事人在合同中约定第三笔款项交付的同时办理过户登记，那么当事人张某即相应的享有同时履行抗辩权。然而，当事人张某并未在合同中有此类约定，因此其便不能以顺序履行抗辩权而不履行过户义务。
2.合同约定不明时的履行规则。《合同法》第61条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《合同法》第62条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定: ……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。“双方当事人就第三笔款项交付的时间为待买方贷得银行贷款120万后，而这个履行时间具有很大的不确定性，若买方迟迟贷得卖方则迟迟不能收到余款，对卖方的利益损害极大，且不利于保护交易安全。因此，双方当事人可以就第三笔款项的交付时间达成协议，约定具体明确的时间，若达不成协议，则可以随时履行，但卖方应给买方必要的准备时间。
3.违约责任的确定。《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。合同约定卖方应于2016年3月10日前办理房屋过户登记手续，且卖方又不享有顺序履行抗辩权，因此卖方张某实际构成违约。
4.房屋买卖合同以担保贷款方式付款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由此，当事人张某应当了解买方是基于什么原因没有贷得银行贷款，若基于银行方面的原因，可以要求解除合同并返还购房款及利息；若基于买方个人原因可以要求解除合同并赔偿损失。
在该案中，当事人就购房款的交付时间并未约定一个具体明确的时间，卖方在未收到第三笔购房款而未在约定的时间办理过户登记构成实际违约，但买方要举证若进行因卖方个人原因而导致不能及时办理过户登记的举证则存在一定难度。当事人张某可有两种选择。
一是继续履行该房屋买卖合同，于买方催告的时间办理房屋过户登记，同时订立一个关于第三笔购房款交付时间的补充协议，若协议达不成则要求买方随时履行。
二是了解买方未能及时订立商品房担保贷款合同的原因，然后以商品房买卖合同不能继续履行为由解除合同。
来源:华政研究生法律援助中心微信公众号
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